כיצד אמון במפתח, כשהכל כל כך לא יציב?

סימנים של אמינות של היזם

השאלה מה המפתח יכול להיות מהימן, הייתה תמיד חשובה. אבל בתקופה של חוסר יציבות פיננסית סיכוני עלייה משמעותית, ולכן הקונה לפני קבלת החלטה סופית, יש צורך להיות זהירים במיוחד.

נטליה סולומון, מנכ"ל Estate MIC-ריאל (CIS GC) מספק את התכונות הבאות עבור מפתחים חזקים:

1. הנוכחות של אובייקטים לידי דירות שכבר נערכו הנכס;
2. חוסר פרויקטי בנייה קפוא;
3. הפעילות של זרימת עבודה באתר של חיפוש אובייקט שנבחר;
4. מידע בתקשורת ובאינטרנט (כולל ביקורות) - תמיד לכתוב על הבעיות;
5. מידע באתר של בית הדין לבוררות;
6. דירות למכירה בהתאם 214 לחוק הפדרלי.

לאונרד Blinov, מנהל השיווק UrbanGroup זה ביקרם למוניטין של היזם, כמו גם האופן שבו החברה שומרת על שיעורי המוצהרת של בנייה. "הדירה שווה לקנות מן הקבלן עם בתי מוכנות מוניטין ובנייה טובים לא פחות מ -30%. אתה גם צריך לקנות רכוש רק מתחמי המגורים, היישום שנמצא 214 FZ, אשר הטוב מגן על הקונה.

הנוכחות של מספר פרויקטים, וביניהם לפחות אחד השלים ואחד בשלב הבוגר של הבניין כדי לצפות את קצב הבנייה. מידע על איך הוא התגבר על משבר 2008 השנה. רצוי כי היו לחברה לפחות 3 שנים", - אמר המומחה.

חשיבותה המיוחדת של המוניטין של הקבלן ואת מדגישה ויטלי Bahvalov, ראש שיווק ופרסום קבוצה של חברות SU 22. לדבריו, שום דבר הוא עבור קונה טיעון חזק כמו שהחברה מלאה בזמן כל ההתחייבויות הקודמות שלה בזמן כדי לסיים את המתקנים - כולל המשבר של 2008-2009. "אנשים יכולים להתקשר אל אתר הבנייה ולראות הכל במו עיניך - ככלל, אז מחצית השאלה נעלמת."

אלכס שמונה פורטל מנכ"ל על נכס העבר. su אומר כי הפתיחות של היזם, נכונותו לדבר עם העיתונות - סימן טוב. לדברי מומחים, הקונה הפוטנציאלי עלול promonitorit פעילות יחסי ציבור נדרש החברה: ללמוד את ההערות של המומחים שלו בתקשורת, הפעילות של רמקולים ומצגות וכו ' "אם חברה מתקשרת בגלוי עם התקשורת, ליזום דיון הפרויקטים שלהם - לרוב זה אומר שהם בטוחים מספיק ביכולות שלהם. אל תבלבל פעילות יחסי ציבור של חברות עם הפרסום של דמויות המפתח שלה, על בסיס הדוחות השערורייתיים, וכו ' עיסוק מראה כי הסגנון של עשיית עסקי השחקנים האלה בהתאמה, אשר משפיעים לרעה על הביצועים של התחייבויותיה ללקוחות", - אומר מר-שמונה.

הלוואת בנייה

על פי הניסיון של 2008-2009, מפתחים רבים נשרפים בגלל המכור מכדי מימון אשראי. השוק נמצא במגמת עלייה, קנו את הכל - ולעתים קרובות מאוד לא לאירוח שלהם, לצורך מכירה חוזרת. אני יוצר פרויקט, וגם כאשר הפיתוח יחסית גבוה הציביליזציה בשוק שלנו, יועצים עסקו על זה לא תמיד. לעתים קרובות על כל מושגי שיווק רחב אנליטית של השאלה, היזמים מאמינים כי וכך יירד - השוק יספוג כל נפח. בהמשך, בדרך כלשהי המפתחים הצליחו לפתוח קו אשראי, והכל היה בסדר - כל עוד המשבר בבנקים, מצד אחד, לא היו מסוגלים להמשיך לממן, וצרכנים למדו לספור כסף והחל לבחור בקפידה מה לקנות. והבעיה עם חלק המשכנתא של רוכשי מיד לנתק.

האם זה אומר שעלינו להיות זהיר במיוחד בעת רכישת דירות עבור מפתחים ואלה שבונים בעיקר על גיוס הון? והאם הקונה עשוי לקבל מידע על מדיניות כספית אשראי של החברה?

לאונרד Blinov סבור כי הסיכון של הקונה, כך היזם בונה על כספים שלווה, אינם מקושרים ישירות. "אם יש בנק מממן פרויקט מוצק טוב, והיא תמשיך, זה פלוס גדול. אבל הנוכחות של מכספי הבונה חשובה גם - זה סיכון גדול, כך ינסה למלא את התחייבויותיהם גם במצבים קשים. חלק מהמידע ניתן לקבל את הצהרת הפרויקט "- אמר המומחה.

נטליה סולומון מסכים כי משבר הנזילות של 2008 הוכיח, בנוכחות הסיכון עצום ממפתחים המפרים את עיקרון היסוד קיים של החברה: היחס הנכון של חוב להון.

עם זאת, על פי המומחה, מידע אמין לקונה כמעט הזמין רק אם היזם לא לארח ציבור הדוחות הכספיים שלהם.

ויטלי Bahvalov גם אומר כי הקונה לא סביר שיהיה מסוגל לקבל מידע מן היזם על מה הכסף שהוא בונה. עם זאת, כדי לשפוט איך אמין היזם, זה אפשרי לא רק על ידי כמה מוכשר מדיניות פיננסית זה, אלא גם, למשל, למה קיבולות יש לו. "החברה שלנו יכול pohvastsya העובדה שאנחנו בונים בעצמם, ללא מעורבות של קבלנים. לא כל חברה כזו הפקה מרשימה בסיס טכני, כמו שיש לנו. עבור אנשים רבים זה ויכוח חשוב, עם זאת, הוא טוב ביותר עבור עצמו אומר המוניטין שלנו ואת ההיסטוריה של חפצים - המשלוח שלהם על זמן. ואיך אנחנו בונים - עבור הקונה וזו השאלה השנייה, "- אומר ויטלי Bahvalov.

אלכסיי Shmonov גם מאמין כי מידע על מימון של הקונה אף אחד יפתח. אבל הוא הסכים עם דעת ויטלי Bahvalova כי האינדיקציה עבור הקונה היא לא רק את היחס בין חוב להון, אשר כמעט בלתי אפשרי למצוא, אך כושר הייצור, החברה מחזיקה.

עם זאת, מימון הלוואה, על פי כמה מומחים, יש יתרונות משלה. אז, סרגיי Liadov, דובר חברת השקעות ופיתוח "סיטי-XXI המאה", אומר כי האפשרות של גישה למפתח משאבים האשראי של הבנקים היא יתרון חשוב לא רק עבור החברה עצמה, אלא גם עבור לקוחותיה. במקרה זה, את סיכונים-לאי השלמת הבנייה מופחתת.

זה מה שמר Lyadov ספר על החוויה של שיתוף הפעולה של החברה שלו עם בנקים בתקופה קשה של משבר בשנים הקודמות: "המשבר של 2008-2009. מפתחים המושפעים בעיקר, שהיו מדיניות השקעה אגרסיבית על ידי משייכת מספר רב של הלוואות. עם זאת, החברה שלנו דבק קורס שמרני של פעולה, וזה אפשר לנו לשמור על איזון בין ההון וחוב. החברה בהחלט מילאו את התחייבויותיהם הכספיות ל Sberbank בתקופה כלכלית קשה ביותר. וזה איפשר לנו באפריל 2010 כדי לסגור קו אשראי של 60 מיליון. דולר, וקצת קודם לכן, במארס 2010 כדי לקבל הלוואה חדשה מהבנק בסך של 1.1 bln. רובל. Sberbank הוא שותף קבוע שלנו בפרויקטי פיתוח, כולל פיתוח של תוכנית מקיפה של מחוז Strogino, ועבורנו בתור בונה חברה מאוד חשוב ובעל ערך, עד כה שיתוף פעולה זה ממשיך, לא מסובך על ידי נסיבות חיצוניות. "

ייעוץ לקונה

סרגיי Liadov נתן את העצה הבאה ללקוחות על איך בכל זאת לבחור בונה אמינה.

"הקריטריונים להגדרת אמצעים לאבטחת החברה מתייחסת, קודם כל, סיכם עם הסכם השתתפות בהון מפתח (POS) עם רישום מצב העסקה Rosreestra. שנית, התשלום בתשלומים, בכל מקום אפשרי. כדי למזער את הסיכונים צריכים לכלול הרכישה של הבנייה ככל האפשר על במה מאוחר של הבנייה. עם זאת, במקרה זה, את מחיר הרכישה בדרך כלל יהיה גבוה, אבל תשלום עבור הפחתת סיכון. חשוב לבצע עסקאות עם מפתחי בעל מוניטין ותיק עסקים חיובי של פרויקטים שהסתיימו בהצלחה הבנייה דומה. אימות חובה של מסמכי הכותרת עבור קרקע תיעוד המאפשר לבנייה. מנמיך את הסיכון ומעורב במשא והמתן עם תיעוד המפתח ואימות של עורכי דין מוסמכים המתמחים במקרים כאלה, "- אמר המומחה.

מצב הרוח של הקונים לבין התפתחות נוספת של השוק

זה ידוע כי במהלך המשבר הביקוש מהשוק הראשוני כמעט לחלוטין עבר לצד האחורי "של תיכון". היום, עם המגמות השליליות מוגברת במשק, אם הפעילות של הקונים ירדה בשוק הראשוני, כך שאתה יכול לשפוט את השינוי בסנטימנט הצרכנים בענף בשלילי? זה מה שביקשנו המומחים שלנו.

ויטלי Bahvalov אמר כי החברה שלהם לא נצפתה ירידה בכמות המבוקשת של הדירות בבניינים בבנייה. נהפוך הוא, על פי מומחים, בסוף הקיץ היה בום בביקוש.

סרגיי Liadov אומר כי גדל באופן משמעותי בחודש אוגוסט, עניין האובייקטים של השוק הראשוני, החברה רשמה עלייה של פי שלושה בביקוש. "בחודש ספטמבר, בו נרשמה ירידה קלה, אך עדיין נותר ברמה גבוהה. הביקוש הגדול ביותר משמשת כיום על ידי אובייקטים של המחלקה לכלכלה ונוחות. צמצום היקף הבנייה החדשה לא נצפו. , רמת האספקה הקודמת בשל כניסתם של פרויקטים חדשים כרכים חדשים בפרויקטים מתמשכים", - אמר המומחה.

נטליה השלמים חולק את הדעה כי הביקוש לדירות בבתים חדשים גדל בהתמדה. "הקריטריון העיקרי בהחלטה אם לקנות - מחיר. מפתחי אסטרטגיה, שבו השוק נזרק בקבוצות קטנות של דירות בבניין המסקרן גם תומכים בפעילות של קונים, "- אמר המומחה.

לאונרד Blinov אומר כי יש צורך להבין כי ההבדל במחירים על שוק ראשוני ומשני עשוי להגיע 30-40%. "לכן, מי יותר בסיכון, משלם מחיר נמוך יותר. למרות טוהר המשפטי של העסקה בשוק המשני - לא עניין כזה פשוט, וזה צריך להיבדק doskanalno "- אמר המומחה.

לפיכך, המשבר של 2008-2009 עשה יותר זהיר, לא מפתח רק, אלא גם קונה. אם מפתחים נסקרים המדיניות הפיננסית וניהול שלהם, הקונים הפכו יותר זהירים לגבי הבחירה של היזם, להקדיש יותר תשומת לב אמינות ביכולתה לעמוד בהתחייבויותיה לא רק בתנאים כלכליים נוחים, אך גם בזמנים של סערה פיננסית. עם זאת, הפעילות הגבוהה בשוק דיור בבנייה, גם הרגע שבו גדלה מגמות שליליות במשק עולה כי אמינותה של קונים היא גדולה מספיק, ומצב הרוח שלהם היא אופטימית בדרך כלל.

פורטל Move.su מאחל לכם שלא יטעה עם מבחר!