הקודקס האזרחי: בשעבוד נדל"ן

ההתפתחות המהירה של יחסי השוק ברוסיה מותר להרחיב את היקף בהדרגה של מבצע כזה, כמו שבועת הנדל"ן. מהי השיטה הזאת? כיצד להחיל כראוי? תשובות לשאלות אלו ואחרות יינתנו להלן.

משכנתאות: הקונספט

על שטחה של הפדרציה הרוסית, אחד אחרי השני כדי לבצע רפורמות כלכליות. השוק הופך לבלתי יציב, ולכן יותר ויותר חייבים אינם מסוגלים לעמוד בהתחייבויות שלהם. בתרחיש זה, המלווה כל יקבל ככל האפשר ערבויות. כתוצאה מכך, יש שאלה הגיונית כי זה יכול להיות עבור הערבות. כפי הנפיק ולתקן? האפשרויות כאן הן למעשה הרבה. אחד מהם צריך לספר בפירוט קצת יותר: הוא בשעבוד נדל"ן.

שבועת הנדל"ן - הוא ההליך החשוב ביותר בתחום שוק. זה עוזר איכותי כדי להגביר פעילות השקעה בכל הצדדים של עסק. בנוסף, זה יעיל המגן על האינטרסים של הנושים. במקרה זה, משכנתאות - זה רק כלי כדי לעזור לענות על הדרישות הבסיסיות של המלווה.

כמעט את כל העולם התרבותי הוא זמן רב, ותרגול עם הסכם הלוואה בשעבוד נדל"ן. רוסיה היא לא מפגרת מאחור, למרות העובדה שיש מורכבות ומשך גבוהות של הליך הרישום. במקרה זה, נושים מובטחים בנדל"ן מאוד רווחי. הנה כמה סיבות:

• עליית המחירים נכס עם הזמן;
• המחיר של הנדל"ן הוא גבוה מאוד ויש סיכון של אובדן;
• הנדל"ן אינו צפוי להיעלם איפשהו או אבד.

הרעיון של משכנתא

אם אנחנו מדברים על בתחומי הכלכלה, ההלוואה בשעבוד נדל"ן נקרא משכנתא. ישנם שני מושגים עיקריים של המשכנתא:

• יחסי משכנתאות. זהו בערבות נדלן (קרקע, בתים, דירות וכן הלאה. ד), שמטרתה היא לקחת הלוואה ממלווה (הלוואה).
• משכנתא כבטוחה. במקרה זה אנו מדברים על משכנתא מיוחדת - על מכשירי החוב כדי לענות על הזכויות של הנושה בנכס תחת שעבוד.

כרגע רוסיה מפעילה שתי הצעות חוק המסדיר פעולה עם הנדל"ן משועבד. החוק הראשון - הוא החוק הפדרלי "על משכנתא של מקרקעין", והשני - החוק "על משכנתאות". בשני המסמכים מדברים על הצורך לקיים מספר הצמחים, שנקבע בחוזה הלוואה או שכירות. מתקנים אלה כוללים שכר דירה, קבילותה של פגיעה ברכוש, ההליך של רכישה ומכירה ועוד. הכללה וגם האלמנטים המרכזיים שעשויות להיות מעורבים החוזה של משכנתא. זה כולל כל מיני מפעלים, קרקעות, דירות או בתים, מוסכים, וכן ספינות (בים או באוויר).

אנחנו צריכים גם לדבר על המאפיינים העיקריים ויחסי משכנתא. הקוד האזרחי, בחוק הפדרלי "על משכנתא של מקרקעין", כמו גם חוקים על המשכנתאות הן את הנקודות הבאות כאן:

• מוכר משכנתא (כמו משפטי יחסים) רכוש המשכון.
• אשראי על מערכת משכנתאות מונפק לתקופת זמן מוגדרת - בדרך כלל 15 עד 35 שנים.
• בשעבוד נדל"ן החייב חייב להיות מונח משכנתא מלא.
• כל תהליך הבעלות בטחונות צריכה להיעשות אך ורק על בסיס החוק בטחונות (הקודקס האזרחי).
• ההליך כולו מתבצע על ידי בנקים למשכנתאות מיוחדים המתמחים משכנתאות.

החוזה של בטחונות הנדל"ן

מה צריך להיכלל בהסכם ההלוואה עם שבועת הנדל"ן? התשובה לשאלה זו יכולה לספק, שוב, רק הקודקס האזרחי הרוסי.

משכנתאות תסכמנה אזרח של ההלוואה. משכנתאות נמשכות כל התיעוד הנחוץ, כולל המסמך החשוב ביותר - החוזה של משכון של נכס. הדבר הראשון שיש לציין הוא הנושא של המסמך. הנושא יכול להיות כל הנדל"ן, ורישום משפטי של הפריטים לכל המקביל של הקודקס האזרחי הרוסי. בשעבוד נדל"ן, בין היתר, היא כרוכה הליכי הערכה מיוחדת. אנחנו מדברים על האובייקטים המופיעים בחוזה, אשר חייב להיות בעל הערכה כספית מיוחדת. רק בגלל חפצים זה יהיה נוזלי. לאחרונה, כדאי להזכיר כאן - הוא הצורך בפיקוח כלכלי מתמיד של הלווה.

לאחר שההסכם סיכם ולוקח השפעה, אי אפשר לתקן את זה. כלל זה קובע "חוק על משכנתא של מקרקעין", וכן ועדת אשראי מיוחד. בתקופה של רישום של המסמך עדיין עשויה להיות שונה מעט. כדי לעשות זאת, אתה צריך לעשות הסכם מיוחד (לספק פרטים של ועדת האשראי עצמו).

החוזה חייב להיות משוך בארבעה עותקים: הבנק, הנוטריון, את המשכון ורשויות רישום אחרות. לבסוף, את תוכנו של המסמך אמור להיראות כך:

• מידע על נכס זה, אשר נמצא תחת שעבוד;
• הערכת נושא הנכס;
• תאריכים, מחירים וגדלים של הרשות המבצעת;
• מידע על החייב לבין הנושה;
• מידע על שימוש נוסף של האובייקט התחייב.

לאחר הרישום של החוזה יושלם, ייכנס יחסי משכנתא כוח.

החוק לגבי בטחונות בצורה של מקרקעין

החקיקה הרוסית הנוכחית מגדירה את כל המצרכים הדרושים, מדיניות ותקנות הנוגעים למערכת בטחונות. כל הניואנסים מוסדר הקודקס האזרחי, וכן בחוקים ותקנות פדרליים שונים. על פי חלק 4 של סעיף 15 של החוקה, במקרה של סתירות אפשריות של החקיקה הרוסיה עם הסכמים בינלאומיים עדיף שזה יהיה הסכם בינלאומי.

החוק חייב לכלול אינדיקציה תחילת הפעולה של מחויבות. בנוסף, הוא אמור להיות רשום הנכס העיקרי בבירור כי הוא משועבד. במקרה של הלוואות משכנתא, ככלל, כל סוג של נכס, אשר יכול להיות מסולק על פי הדין החל. המאפיין בקבוצת הבעלות (המשותפת) ניתן להעביר לחלץ רק בהסכמה כל הבעלים.

הקודקס האזרחי קובע את האפשרות של סיפוק הנושים רק בצו בית משפט, ואת החזר מלא של ערך שלם של בטחונות. כמו כן יש לציין כי פעולת משכון המניות כנגד החייב ניתן למימוש רק על ידי בתי המשפט. זה כולל מקרים שבהם מיקום החייב לא הוגדר: במקרה זה, המלווה שולח הודעה לבית המשפט, וכן לרשויות המתאימות להתחיל בפעילות חיפוש.

הדבר האחרון כי ראוי להזכיר את האפשרות של התדיינות עבור שני הצדדים. הסיבות כאן יכולות להיות שונות מאוד: למשל, אם הביטחונות פגו הנדל"ן, יש בעיות עם התיעוד, וכן הלאה ..

דרישות בטחונות

מסקנת חוזה של בטחונות הנדל"ן בין אנשים - זה תמיד מקרה מיוחד של חוזה המשכנתא. מסמך כזה הוא להבטיח כי החובות של כל עסקה. לרוב הוא הסכם ההלוואה. מהי המזימה הזו? לרוב, בדרך זו:

• שני אזרחים להתקשר בהסכם ההלוואה לאחר קבלת אחד מהם סכום כסף.
• חייב להתחייב כלפי המלווה בדמות מקרקעין.
• בסופו של דבר, את החוב הוא גם חזר או המלווה משלם לחלט את הנכס ממושכן.

אם מדובר ישויות משפטיות, יש צורך להתרחק משכנתא "מסגרות". לא יכול להיות מקור של איזה עסקה פיננסית, סוג מסוים של רכוש, וכן הלאה. ד מייד ראוי לציין כי החוזה של בטחונות הנדל"ן בין הישויות תמיד שונה רק לעלות רישום המדינה. לכן, בשנת 2017 אדם לתת 2 אלף. רובל. אבל רישום ישות משפטית של (מס מדינה) בטחונות הנדל"ן יעלה כ -23 אלף. רובל.

דרישות לנכס המשועבד כי פיזי, וזה כמעט תמיד זהה עבור גופים משפטיים. ישנן הנקודות הבאות:

• הנכס, הנמצא תחת שעבוד, נותן למלווה את הזכות לקבל החזר חוב מתמורת מבעוד מועד, אשר נוצרים על ידי מכירת הביטחונות.
• ערבות יכולה שתינתן לבין הצד השלישי, שאינו מעורב ישירות בחוזה. עם זאת, אדם זה חייב להבטיח קיום התחייבויותיהם כלווים.
• החזקה ושימוש של הרכוש המשועבד מספק רק הלווה.

לחלט את הנכס ממושכן

מידע על האבטחה של הנדל"ן, מעל, מצביע על האפשרות של המשכון לחלט את הנכס תחת שעבוד. עכשיו הוא עומד כדי להמחיש את המצב קצת יותר פרטים.

הדבר הראשון הראוי להזכיר זכותו של הנושה להתאושש בעזרת הוא בדרך שיפוטית ולא שיפוטית. בכל מקרה, הסיבות לעונש בשני המקרים זהות. אלה כוללים את המצבים הבאים:

• אי-ידי החייב (נותן משכון) התחייבויותיה במועד או הגשמה חלקית של התחייבויותיהם.
• אם החייב לא נתן הודעה על החזקה של נשוא המשכון של צדדים שלישיים (זה, למשל, שכר דירה, או שימוש בירושה לכל חיים, זיקת הנאה, וכו 'ד). באופן עקרוני, אם החייב לא טרח להודיע על מלווה משהו חשוב הסתיר בשלב כלשהו, השעבוד יש את הזכות להתחיל בתהליך של תביעה משפטית.
• אם החייב הפר כלל שימוש ברכוש, זה לא נקט באמצעים הדרושים לשימור שלה; אם יש סיכון של אובדן מושא יחסי משכנתא - הוא האשמה של הממשכן.

כפי שכבר הוזכר, השעבוד עלול להתחיל עונש ואמצעי חוץ-שיפוטית. עם זאת, במקרה זה אנו מדברים על חוזה בטחונות הנדל"ן בין ישויות משפטיות. אדם פיזי יחול גם על בתי המשפט (ככלל, בית המשפט המחוזי על המיקום של הנדל"ן). אלא שבמקרה זה, יקוים איכותי עיקרון השיפוט בלעדי המעוגנת קוד סדר דין האזרחי של הפדרציה הרוסיה.

תהליך העיקול שיפוטית

בית משפט מחוזי, לוקח את התיעוד הנחוץ, לקבל החלטה מתאימה על ההתאוששות של הנכס ממושכן. בהחלטה זו, את הנקודות הבאות צריכים להשתקף בבירור:

• הסכום החייב צריך לשלם כדי המשכון שלו.
• זיהוי מלא של המקרקעין, נותן בערבות, אשר מעוקלת (כתובת, מספר קדסטר, אזור, מדינה אחת של הסכם בטחונות הנדל"ן, וכן הלאה. ד).
• הנוהל ליישום הנכס ממושכן.
• התאוששות המחיר הראשונית המינימאלית.
• רשימת טכניקות ואמצעים נדרשים לשמור על מקרקעין או לבצע עסקאות ביעילות.

יכול בית המשפט להעניק חנינה ל החייב? התשובה היא כן. ארכה עשויה להיות לכל היותר שנה אחת. במקרה זה, המשכון לא צריך להיות משהו לעשות עם הפעילות העסקית של החייב. במהלך ההלנה נותן המשכון יכול לעמוד בכל התחייבויותיה כפי חייב: להחזיר את ההלוואה, ריבית וקנסות (אשר, אגב, עבור תקופת האיחור יהיה רק לצבור). רחבה יכולה שתינתן אם המלווה הוא במצוקה כלכלית או במקרה כאשר אחד הצדדים המתקשרים הכריז עצמו פושט רגל.

ששווה לספר ואת הסיבות העיקריות אשר בית המשפט רשאי לסרב להחזיר את השעבוד. זה כולל את המקרים הבאים:

• ההיקף הכספי של חובות איחור הוא פחות מחמישה אחוזים מהשווי הכולל של הנכס, נותן בערבות.
• משך העיכוב הוא פחות משלושה חודשים.

וזה תהליך בלתי-שיפוטית של עיקול? השימוש בו אפשרי רק במקרים הבאים:

• הצדדים הגיעו למסקנה חוזה נוטריוני של בטחונות הנדל"ן.
• העיקול שהוטל על הנכס המשועבד מספק נוטריונים ולא בבתי משפט.

אסור תהליך עיקול שאינו שיפוטים במקרים הבאים:

• הבעלים של הנכס המשועבד הוא אדם טבעי;
• החייב לא יכול למצוא אחד;
• כמה חוזי משכנתא להורג;
• רכוש למנוחת נוטלי משכנתאות רבות;
• הבטוחה היא קרקע חקלאית;
• בטחונות - המורשת התרבותית.

עלילת פיקדון

החוק קובע כי רוסית לחלוטין כל נכס - בין אם מדובר בבית, בניין או מבנה - צריך להינתן בערבות רק בשיתוף עם הארץ. יש צורך, כמובן, עבור בעלות מלאה של מלווה הקרקע אם הנכס עדיין "לזרום משם" מן החייב. במקרה זה, קיימת זכות שנקרא "שימוש מוגבל" של הממשכן של האדמה שניתן לשירות המשכון (המלווה). אבל עבור חייב זה חייב לשכנע את המלווה לכלול בהסכם רק כמה חלקות אדמה.

במצב כזה לא צריך לדאוג ודיירים: הם יקבלו את מלוא היקפה של זכות הקניין לאחר ההעברה המלאה של הנכס המשועבד למלווה.

משכנתאות אדמה

בסופו של דבר נאלצנו לפנות לבית המשפט הפדרלי № 102 "על משכנתאות", כלומר הפרק התשיעי שלו. המידע הכלול בהצעת החוק הזה יעזור ליצור תמונה יותר קוהרנטית ושלמה של היחסים בטחונות.

סעיף 62 מביא את סיפורה של מספר התחומים טריטוריאליים, מתנהג כמו משכנתא משפטית של הנושא. אז, אנחנו מדברים בעיקר על האתרים שבבעלות רשויות השלטון המוניציפלי או פדרליות. אזורים אלה נחשבים חפצים של משכון יחסים משפטיים רק באישור של הרשויות המקומיות.

וכאשר מתן הלוואות מובטחות הנדל"ן אינו אפשרי? סעיף 63 נותן את הדוגמא של מספר המגרשים אשר אינם יחסים משכנתא נושא. האם כל שטח מדינה או עירוני (למעט נתון בסעיף 62). בנוסף, האובייקטים של יחסי משכנתא לא יכולים לשרת אזורים, ששטח פחות מהמינימום הסטטוטורי.

סעיף 65 מסדיר את ההזדמנות לבנות את המשכון כל מיני בניינים, מבנים או בניינים על שטח ממוקם המשכון. לפיכך, החייב יש את הזכות לעשות על שטח נטוע שהוא רוצה, אבל רק אם כזה אינו אסור על פי הסכם ההתקשרות. אבל יש עוד תוספת חשובה. אז, אם המשכון יבנה על המגרש שהונח על ידי משהו יפריע משמעותי עם המלווה, שהאחרון יהיה זכאי לדרוש שינויים בחוזה המשכנתא.

קבלת הכנסה פסיבית

אנחנו כבר הצבענו על העיקרי בעת השימוש האזרחי משועבדות מאפיינים הם מסוגלים לייצר הכנסה פסיבית. עכשיו הוא עומד להדגים מצב כזה קצת יותר.

הגרסה הפופולרית ביותר של רווח עיקולים - היא לשכור. אבל כאן חשוב מאוד על מנת להבטיח כי דמי השכירות שקבלו יכולות מלאה לכסות את המשכנתא, מסים ועלויות תחזוקה. אל תשכח שבסופו של דבר צריך להישאר עדיין ורווחים. איך לגדול בתנאים כאלה? ובכל זאת, המצב קשה מאוד. האפשרות הטובה ביותר כאן היא העיצוב של משכנתאות. טכניקה זו מאפשרת משמעותית להגדלת מספר ההשקעות; במקרה זה, עם זאת, לגדול ולהרוויח. אם הערך של עליות ההשקעה - כי ללוות כסף עבור משכנתא, נכס נוסף נרכש. בעתיד, אתה יכול להגדיל את הגודל של תרומות משלהם. הבעיה כאן עשויה להיות רק אחד - "רחוק מדי" היכולת להיסחף אז, אתה צריך לספור נכון על כל האפשרויות והסיכונים. ובכל זאת, את ההזדמנות ללכת השקעה מרוששת בנדל"ן במצבים כאלה היא מאוד גדולה. במיוחד רע דברים במחיר הנפילה של השקעות משכנתא. במקרה זה, החובות מתחילים לגדול באופן משמעותי, והוא חשוף לסכנה של עולה על המשכנתאות מוקצות הערך.

מה המסקנה יכולה להיעשות כאן? עבודה על הפקת ההכנסה פסיבית עם עיקולים הן מאוד מורכבת משופעת. לעסוק כזה יכול להיות רק באמת נלהבים, מאוד ממושמע אנשים חולים.