הקצאה של דירות בבניין החדש - מה זה? יתרונות וחסרונות של רכישת הדיור החדש תחת החוזה של הקצאה

אחת השיטות הפופולריות ביותר של השקעה בשוק הנדל"ן - את המשימה של דירות בבניינים חדשים. מה זה - מבין שלא כולם, ולעיתים קרובות מתחיל ולא רוצה להתעסק עם זה. על פי הסטטיסטיקה, קרוב לחמישית מכלל הבתים בבנייה נמכר תחת תוכנית זו. מהם היתרונות והחסרונות העיקריים של עסקאות אלה? מה הקונה נמצא בסיכון?

הקצאה של דירות בבניינים חדשים: מה זה?

מטלה - חוזה להעברת זכויות קניין לצד שלישי. העסקה אפשרית עד לתאריך והעדה הממלכתי, איפה מסמכים של בעלות על ההנחות בבניין עדיין לא קיימים. משקיע שקנה בית בבניין חדש בחברת הבנייה מעביר זכויותיה יחידים אחרים רכוש תמורת תשלום. בדרך כלל, המשקיע מקבל לביצוע העסקה 10 עד 90% תשואה על הכסף שהושקע בניינים חדשים. משתתף חדש של בנייה משותפת גם הועברו הזכויות והחובות לפני היזם.

המשימה של זכויות קניין לדירה בבניין חדש יכולה להתבצע בשתי דרכים:

• בהתאם לתקנות הפיקוח הסכם (המוכר גומל החוב למפתח ולעדכן את כספי הקונה, העסקה יכולה להתבצע מספר פעמים עם היבט אחד של נדל"ן);
• תחת חוזה ראשוני (לא בכפוף לרישום המדינה, קובע את זכותו של המוכר והקונה לנהל את העסקה בעתיד).

הזיכוי מתקיים בהסכמה הדדית.

איך למכור דירה בבניין על משימה: שלבים

משימת חוזה עוברת ארבעה שלבים של עיבוד:

1. בדיקת תיעוד המפתח:

• מסמכי ההתאגדות של החברה;
• תזכיר ההתאגדות;
• תעודת רישום המדינה רשום בשירות המס הפדרלי;
• היתרים לבנייה;
• פרויקט ההכרזה;
• מסמכים המאשרים מימון.

2. המוכר מודיע על כוונתו למכור את הנכס ליזם, ולאחר מכן חייב לקבל את הסכמת ממנו בכתב, כמו גם מסמכים המאשרים את העדר חובות כספיים לחברה. כמו כן דורש הסכמת נוטריונים של בן הזוג למכור את הנכס, ברזולוציה של מוסד אשראי (אם דיור שנרכש על המשכנתא), תמצית מן המרשם על מרחב מחיה. הקונה חייב לקבל הסכמת נוטריונים של בן הזוג ולקחת לבנק ואת חוזה המשכנתא למתן הלוואות לדיור (עם משכנתא).

3. יש לשמור על הסכם ויתור עצמו. מאפשר להם המפתח במשרד הנדל"ן או עורך דין.

4. קיימת העברה של רישום המדינה של החוזה בחטיבת Rosreestra.

זוהי משימה אפשרית של משכנתא

החקיקה הרוסית הנוכחית קובע כי הקצאה של המשכנתא ודירות בבניין חדש אפשרי. לשם כך, המוכר צריך לקבל הסכמה בכתב של המוסד האשראי, כפי שהוא מעביר בהתחייבויותיה הכספיות לקונה במלואו. לכן, הקונה מסכים לציית לכל התנאים של הסכם ההלוואה. בשלב זה, אתה צריך לבחון את החוזה של משכנתאות בזהירות, כמו לבנק יש את הזכות לבצע שינויים בעצמך.

מסים

על פי קוד המס, לאחר ההקצאה התרחשה בבניין דירות, מס של 13% חייב להיות משולם על ידי המוכר. הניכוי נעשה מן הסכום רווח - ההבדל בין התמורה לבין העלות המקורית של דיור. לשם כך, המוכר יגיש למחלקה הצהרת פיקוח מס בצורת 3NDFL.

לדוגמא, אם הדירה קנה 1000000, ונמכרה על פי ההסכם להעברת 2000000, סכום ניכוי המס יעמוד על 130,000.

אם הקונה רוצה לקבל ניכוי מס עבור רכישת הנדל"ן, הוא חייב לשאול את המוכר קבל על תשלום המסים.

Goodies

שניהם המוכר לבין התועלת הקונה לאחר ההקצאה נעשית בבניין דירה. מה הם היתרונות הללו?

המוכר עושה רווח ממכירת. יתר על כן, גודלו עשוי להיות משמעותי יותר מהסכום שהושקע במקור.

יתרונות עבור הלקוח:

• עלות נמוכה בהשוואה דיור מוכן.
• האפשרות של תכנון הפרט.
• נרכש דירה נקייה מבחינה משפטית.

וחסרונות

למרות העובדה כי העברת זכויות בדירה בבניין חדש - אחת העסקות הפופולריות ביותר בשוק הנדל"ן, זה עדיין מסוכן. בין הסיכונים הראשיים של מהדורה:

• פשיטת הרגל של חברת הבנייה.
• ביטול של הסכם ההקצאה.
• מכירת כפול.
• מוכר אינו מודיע המפתחים של המשימה.

כעת נבחנו נקודות אלה ביתר פירוט.

פשיטת רגל חברת הבנייה

במהלך התקופה, נספר מרגע הרישום מצב PO לחתימה של פעולת ההעברה של הבית במבצע, בעלי עניין רשאי להעביר את זכויותיהם בנכס. הסיבה העיקרית המשימה היא פרה של מפתחים של תקני איכות והדחייה החוזרת והנשנית של הבנייה. בדרך כלל, בנסיבות אלה עקב פשיטת הרגל של היזם של המתוכנן.

לאחר מחזיקי העניין הראשוניים ינתנו את הזכות לדיור בבניין החדש, באחריות לפני החבר החדש של קופה תהיה מובל מפתח בלעדי. אם היזם מפר את הקופה לא לבצע את חובותיו, הפסקת ההתקשרות של משימה אינה אפשרית. מחזיקי עניין חדשים באים התדיינות כבר ישירות עם היזם.

המשתתפים ראשוניים בבנייה עשויים להיות אחראי הקבלן של החוזה, רק כאשר הוא לוקח בערבות. מבצע עם הערבות הם נדירים ביותר.

ביטול של הסכם ההקצאה

הקצאה עבור רכישת דירה בבניין חדש לא צריכה לסתור את הנורמות של חקיקה קיימת בחוזה על השתתפות הבנייה המשותפת. סכם הקצאה עשוי להיות מוכר בטל ומבוטל במצבים הבאים:

• מחזיקי עניין ראשוניים נכשלו לעמוד בהתחייבויות כספיות ליזם לבין הבנק.
• אין הסכמה בכתב הושג מחברת הבנייה.
• קיבלנו אישור בכתב מהבנק אם דיור שנרכשו בסיוע אשראי.

בנוכחות לפחות אחד מהפריטים הנ"ל של החוזה של משימה אינו חוקי. על פי מאמר 390 של הקודקס האזרחי, את האחריות כריתתו של חוזה לא חוקי נופל במלואו על DDU משתתף המקורי. הוא חייב לשלם את הכסף שהועבר אליו, וכדי לשלם ריבית ומפצים הונו הפסדים למשקיעים בנדל"ן.

מכירת כפול

בשנת 2011, התקבל החליט לפיה כל הקופה בכפופה לרישום מדינת חובה. למרבה הצער, החקיקה הרוסית בתחום הבנייה השתתפותית היא רחוקה מלהיות מושלמת. בפרט, קיים סיכון של מכירות כפולות על ההקצאה של דירות בבניינים בבנייה.

בפועל, לעיתים קרובות ישנם מקרים שבהם המוכרים חסרי מצפון התקשרה בהסכם עם שיוך לקוחות בו זמנית. זה קורה משום הם חוזים ראשוניים של מכירה, הרישום אשר Rosreestra אינו תנאי מוקדם. בעלות מוכרת משפטי עבור ההעברה שחתום ראשון בחוזה עם המוכר. העברה של כסף למוכר צריך להיות רק לאחר רישום המדינה של PO.

המוכר לא יידע את המפתחים

המוכר חייב לקבל הסכמה בכתב מן היזם למכור את הדירה. אחרת, מבעלי השליטה החדשים יסבלו הפסדים הקשורים לסיכון זה, לרבות חוסר היכולת להתאושש מן ההפסדים בונה עד לביטול POS.

לדוגמא, אם בעלי העניין החדשים בבתי המשפט רוצים להתאושש עם הקמת עונש על העיכוב לשים לתוך פעולה, זה יידחה.

הן מערערות על החוזה בבית המשפט

על פי החליט בית המשפט של אנשים פיסיים ומשפטיים עשויים להיחשב חדל פירעון או פושט רגל. במקרה זה, כל העסקאות המתייחסות לסוגיית רכישה ורכישה של מקרקעין מוכרות חלל בשני מקרים:

• כאשר חוזה המכר צוין בכוונה מחיר מאופק.
• העסקה הושלמה בתוך פחות 12 חודשים לפני תחילת המשפט על פשיטת רגל.

בפועל שיפוטית, ישנם מקרים שבם אותה הנחות נמכרות תחת מספר פעמי משימת חוזה. כתוצאה מכך, בניית משתתף חדש משלמת עבור הנכס שנרכש. מחזיקי עניין ראשוניים משיק בתהליך של פשיטת רגל, וכן את העסקה תבוטל. לפיכך, לבעלים החדש הוא לא רק ללא דיור הנחשק, אך ללא כסף להוציא על הדירה.

משימת מרכז יחידה

בסנאט פטרסבורג לנינגרד באזור קיימת סוכנות מיוחדת - משימת מרכז ארצות. דירות בבניין אטרקטיבי יותר לקונים פוטנציאליים, ולא בבתים שניים. בנוסף, את המטלה - למדי מסובך וצורך זמן תהליך הדורש ידע מדויק של חקיקה.

המומחים של המרכז יש ניסיון רב בעסקות של חוזי ויתור. הסוכנות גם מאגר משלה נכסים הוכח כי כמעט מבטיח את הטוהר המשפטי של עסקאות.

אחד הכי המסוכן, אבל בצורה הנגישה ביותר של רכישת נדל"ן - הקצאה של דירות בבניינים חדשים. איזה סוג של עסקה? תחת משימה מתייחס להעברת הרישום של זכויות קניין מן הבנייה משותפת משתתפת לצד שלישי. סוג של עסקה זו יש יתרונות מובהקים, אך יש חסרונות רבים. כדי למנוע בעיות עם הנדל"ן בעתיד, צריך להפקיד ליווי עסקות של עורכי דין מוסמכים. ברוסיה יש רק סוכנות מיוחדת אחד אחראי על עניינים כזה - משימות מרכז ארצות.