גישה השוואתית. שיטות לקביעת ערכם של הנדל"ן

בתרגול בעולם בתחום העבודה שמאות מקרקעין המשמשים שלוש גישות:

• השוואתי או בשוק;
• יקר;
• רווחי.

הבחירה של השיטה תלויה מושא ההערכה ואת המצב האמיתי, אשר פיתחה סביב מסוים סוג של הנדל"ן. עם זאת, הדרך הבדוקה ביותר עדיין נחשב גישה השוואתית בקביעת הערך העריך.

עקרונות יסוד של הערכה השוואתית

גישה השוואתית - סט של טכניקות כדי לקבוע את שווי השוק של הנכס. אומדן הרכוש לעומת חפצים דומים.

הבסיס של הערכה המבוססת על העקרונות הבאים:

• היצע וביקוש. אינדיקטורים שני אלה לבלי הפרד, מספר מצומצם של הצעות מעלה דרישה ספציפית, וגם ההפך נכון, יותר מבצעים, הביקוש פחות.
• חילוף. גם הקונה אינו משלם מחיר גבוה יותר אם הנכס עם תכונות דומות שווה פחות.

הקונספט של שווי שוק הוא כמעט זהה למושג של מחיר שיווי משקל. מחיר שיווי המשקל - הוא סט של מאפיינים כמותיים וגורם תמחור הקובעים את ההיצע וביקוש עבור הפרויקט, אשר משווה.

הקריטריונים העיקריים לבחירת comparables כדי לקבוע את הערך של הנדל"ן

אלמנטים אשר נלקחים בחשבון בניתוח ההשוואתי, מספר גדול, ואת השילוב שלהם שווה כמעט עד אינסוף. לכן, כאשר ניתוח מוגבל למספר מסוים של גורמים שיש להם השפעה ישירה על תמחור.

השוואת אלמנטים. כזכות

מכל שעבוד או עבדות להוביל לירידה במחירי האובייקט המוערך. כלומר, כל מגבלה על זכות בעלות - היא להפחית מחירים. אם האובייקט נאמד בהשוואה עם אובייקטים דומים אין את החסרונות, מחיר, להיפך, מגביר.

לקבלת מידע על זמינות של זיקות הנאה בקרקע - הוא לא הגורם צעד למטה בלבד. בהערכת השווי הוא מאוד חשוב, מעביר את הבעלות על הקרקע או הזכות לחכור, לשימוש קבוע. שני הכללים האחרונים חלו על הפחתת גורמים. חשוב מאוד, אם הקרקע יש מגבלות מסוימות נוסף להתמודד עם זה.

תנאי המכירה

תנאים כאלה נלקחים בחשבון, אם האובייקט העריך באמת יש את המאפיינים הייחודיים של המכירה.

גורמים להורדה כוללים פשיטת רגל, כלומר, המוכר ממהר לבצע עסקת רכישה ומכירה, מאז פעם החשיפה של שוק הנדל"ן האובייקט בהחלט מופחתת בהשוואת חפצים דומים.

הערכת השפעה משמעותית ותקשורת קשורה, שותפויות, אבל כדי להעריך את הסיכונים האלה קשה.

אם הקונה לבין המוכר קשור יחסי שכירות, והיא מתוכנן לסיים את חוזה המכירה ביניהם, על מנת לחסוך בתשלומי מס, כמובן, את העלות המשוערת תהיה נמוכה. מוטיבציה במקרה זה, אחד - כפי הצדדים לעסקה מחוברים באמצעות יחסים בלתי-שוק אחרים, ולכן, המוכר למעשה מעניקה לקונה. מצב כזה, אם העסקה תהיה על תנאי האופציה.

כדי להגדיל את הערך המוערך של הנדל"ן למגורים יכול להביא את האפשרות של קבלת סובסידיות מדינה לפיתוח תשתיות. גודלו של ההלוואות המועדפות לכאורה נקבע מן ההבדל בין הלוואות מסובסדות בשוק.

תנאי שוק

בצד מסך, מינוס יכול לשמש אם יש הבדל משמעותי בין מחיר השוק עבור נכסי מומחה דומים.

שינוי הפונקציונלי ניתן לקחת גם בחשבון בעת הערכה, כמו ההשפעה על היצע וביקוש.

האחוזה מיקום האתר

גורמים פיזיים (עבור הקרקע)

גישה השוואתית בהערכת קרקע כרוכה מאפייני התכנסות של נכס המושא:

• גודל;
• לעצב;
• גיאולוגיה;
• טופוגרפיה;
• רמת מוכנות, כי הוא, אם מסומן צמחיית אדמה, אם אי הסדרים מסולקים;
• אינדיקטורים איכות הקרקע.

לגולת הכותרת ביותר היא קיומו או אי קיומו של גבעות או מורדות, תצורות סלע או התעלות. ראוי לציין, כמה יכולת הנשיאה של כדור הארץ, עוצמתה, בנוכחות מי תהום. חשוב מאוד, אם קיים מידע על ההתרחשות האפשרית של מינרלים. אם המידע הוא אשר, הארץ תידרש לקיים משא בעתיד.

מאפיינים כלליים של האובייקט להיבדק

גישת ההשוואה שוק - לימוד המאפיינים המגבירים את עלות המתקנים. אלה כוללים:

• בגודל של בניין או נחות;
• גורדי שחקים;
• ואזור הנוכחות של מתקני עזר;
• גובה התקרה.

חשוב הוא החומר שממנו בנוי הבניין, יותר מודרני יותר אמין זה, כך עולה ערכו של נכס. ואחרון עלות לפחות והמראה הכללי של הבניין, בנוכחות תיקון קל ערך. אם הקלט מהחצר, זה יהיה גורם צעד למטה.

חוסר תחזוקה - זה הוא הזדמנות לתקן את דו"ח ההערכה. חישוב זה נעשה על הערך של עלויות תיקון או עבודת שיקום, לוקח בחשבון את התועלת המופקת מהשקעות המועסקות בבנייה או התיקון.

כוחות כלכליים

גישה השוואתית בנדל"ן - זה לוקח לתוך החיסכון בחשבון אפשרי במשאבי אנרגיה במהלך המבצע. הגידול המתמיד במחירי כלי עזר גורם לאנשים כל זמן לחשוב על חיסכון ושימוש במקורות אנרגיה חלופיים.

בפרט, גורם זה חשוב, אם האובייקט רכש להשכרה נוספת. ככל היחס בין ההכנסות להוצאות, אשר ישמשו לתפעול של הבניין או בחדר, קטן גודל של החזר הון ברווח הנקי מהשכרת הנדל"ן.

בקטגוריה זו חלה על מנת למדוד את קיומו או אי קיומו של מטר, אם למזער אירועי איבוד חום מתקיימים.

אינדיקטורים אחרים

הערכה כוללת התחשבות נוכחות או היעדר אלמנטים של שירות. הדוגמה הפשוטה ביותר - אם יש מעלית בבית או לא. הנוכחות של עדר מוחלט או חלקי של תקשורת, יותר מחוברת למערכת המקומית. אם חסרונות רבים מדי, התיקון מבוצע כלפי מטה. הערכת נכסי הנדל"ן מוחזקת עדיין עבור מגוון רחב של אינדיקטורים.

שלבי התיישבות

כל החישובים מבוססים על גישת השוואה של מידע בקוד פתוח על בוצע לאחרונה עם עסקות הנדל"ן דומות.

צעדי הערכה:

1. מחקר של הצעות דומות במגזר הספציפי הנדל"ן, זיהוי comparables שנמכרו לאחרונה.
2. המידע הנאסף מנותח בנפרד וכל משפט הוא לעומת בנכס המקרקעין המשוער.
3. מאפייני תמחור בידוד, תיקונים בדו"ח ההערכה.

פיוס של מחירים מותאמים והערכת השווי הסופי של גישת ההשוואה.

יתרונות גישה השוואתית

קודם כל, השיטה מאפשרת לשקף את דעת היחיד של קונים ומוכרים טיפוסיים.

ההערכה באה לידי ביטוי במחירים שוטפים, בשים לב לשינויים בתנאים פיננסיים, ואפילו האינפלציה. ההערכה תמיד מעוגן באופן סטטי.

כדי להעריך את הנכס הספציפי, אין צורך ללמוד את כל שוק הנדל"ן, אבל רק חפצים דומים. הטכניקה היא פשוטה מאוד, עם תוצאות אמינות.

... וחסרונות

• זה די קשה לקבוע את המחיר האמיתי.
• תלות מוחלטת על הפעילות והיציבות של שוק הנדל"ן.
• המורכבות של הרמוניזציה נתונים, שבו חפצים דומים נבדלים באופן משמעותי מבחינת מכירות.

לסיכום

מהות הגישה ההשוואתית בהערכת הנדל"ן להבין לקונה והן למוכר. הטכניקה מאפשרת לצדדים לחקור את שוק הנדל"ן ולוודא כי הם לא הולכים לאיבוד. ההערכה עשויה להתבסס על עסקות שכבר השלימו או מציעה מוכרים אחרים. בכל מקרה, שיטת ההשוואה - סיסטמטיזציה והשוואה של נתונים של נכסים דומים. העיקר שיש את הבחירה של פריטים דומים להשוואה לקחה בחשבון את גורמים מיוחדים או יוצאי דופן, כגון האיום של תפיסה בטחונות, שינויים בחוקים ובתקנות ברמה המקומית, או אי ציות להסכם ההלוואה, בנוכחות האלמנטים של כפייה.