איך למכור דירה לבד? המס על הדירה הנמכרת. נכסי דלא ניידי למכירה ללא מתווכים

אם הזדמנויות מכירת נדל"ן ללא מתווכים? על מנת לענות על שאלה זו, יש צורך להבין את הסיבות מדוע בעלי הנכס פונים אליו. להזדקק לשירותיו של סוכנויות, אנשים רבים סבורים בטעות כי זה לוקח אחריות מלאה על הדירה קני עם זה. הזדקקות סיבה זו לשירותי תיווך לא הגיונית. בהתאם לחוק חוזה המכירה סכם הקונה ומוכר, ולשכת רכוש - מתווך. זה אינה נושאת בכל אחריות וחבות. זה בטוח הוא שנקבע בהסכם השירות בין הלקוח לבין הסוכנות. במקרה הטוב, הוא יכול לייצג את האינטרסים של המוכר בהליכים.

אנשים רבים משתמשים בשירותים של מתווכים, כדי למנוע מצבים או הונאה בלתי צפויים. לדעת איך למכור דירה בכוחות עצמם, כלומר איומים ובתחכום בכל שלב של העסקה, אנחנו יכולים להגן על עצמם הכי טובים ולעשות בלי העזרה של הסוכנות.

מתווך הוא עושה את העבודה הקשה, ולכן שכר הטרחה גבוה. אבל אחוז גדול של אנשים שמוכנים לעשות מאמץ כדי לחסוך כסף, עדיין משתמש בשירותיו של מתווכים. סיבה אחת - הם לא יודעים איך למכור את הדירה ללא מתווך. לאחר סקירת כל שלבי ההליך של רכישת דירה, אתה יכול לעשות בבטחה ללא תיווך.

צעדים ראשונים: כיצד להעריך, למכור את הדירה ולארגן צפייה

איך למכור דירה בכוחות עצמם, ואיפה להתחיל? לפני העסקה יש צורך לעבור את שלושת השלבים הראשונים של מכירת כל הנדל"ן:

1. קודם כל, אתה צריך לקבוע את המחיר שצריך של הדירה. כדי לעשות זאת, לבחון את ההצעות עבור נכס דומה. בעזרתו של עיתוני פרסום, באינטרנט כדי למצוא את המודעות למכירת דירות באותו האזור של העיר עם פרמטרים דומים לגבי: מדינה, אזור, מיקום ועוד. אתה יכול לצלצל כמה אפשרויות דומות וכדי להבהיר את כל הפרטים יותר ולשאול כמה זמן הדירה נמכרת. Shaping העלות צריכה להילקח בחשבון כי הקונה יכול להתמקח. בדרך כלל מיקוח הוא עד 5% מהמחירים הרצויים.
2. לאחר שקבע את העלות המשוערת של דירה, הוא צריך למשוך את תשומת לבם של מספר הולך וגדל של קונים פוטנציאליים. יש צורך לפרסם מודעה בתוך פרסומים פרסום פופולריים, עיתונים חינם, לפרסם אותו בדף אינטרנט ולהדביק על לוחות מיוחדים עם המידע. הפרסום צריך לכלול בקצרה את כל המידע על הדירה, ועל הקשר בטלפון. כך קונים פוטנציאליים לא קוראים מסביב לשעון, אתה יכול לציין זמן מסוים לקרוא. מודעות חייבות להתעדכן בתדירות גבוהה ככל האפשר.
3. כל המוכרים, ובמיוחד נשים, המעוניינים איך למכור את הדירה עצמה, עצות שימושיות בשלב זה. כדי לבקר לקוחות ומחייב זהירות:

• מפגש למנות במהלך היום, עדיף בתוך יום;
• להיות בישיבה, רצוי יחד עם מישהו מוכר;
• להוציא את חפצי הערך והכסף ממקומות בולטים;
• לעולם להראות את המסמכים המקוריים לעסקה, רק העתקים.

קבלת הפיקדון

אין צורך למהר להסיר את מודעות, פתאום אדם משנה את דעתו, ועל המוכר יאבד לקוח פוטנציאלי. לאחר הסכמה על מחיר, יש צורך להציע לקונה לבצע תשלום מראש. מי עוסקים העסקה שלהם ולומדים איך למכור את הדירה ללא מתווך, אתה צריך לדעת - חוקי פעם ניתן לארגן בדרכים שונות: לכתוב את ההסכם מראש (קבלה עבור מראש) או לערוך הסכם ראשוני על ההתקדמות. לנוחיותכם וביטחון בהסכם הרכישה ומכירה יש צורך להפוך את תיאור מלא של תנאי אובייקט ותשלום מראש נמכרו. אז במקרה של כישלון העסקה הקונה יהיה חייב לפצות את עדיין וקנסות.

איך הוא חוזה המכירה?

צעד משמעותי בתהליך הזה - זה נכון לעשות חוזה מכירה, אשר אמור להיות מוכן ב 2-3 ימים לפני המועד המתוכנן של העסקה. בחר את צורת המסמך: אישור נוטריוני או פשוט כתוב (PPF). יש שני סוגי הרישום באותו תוקף משפטי. עם זאת, מי הם לומדים איך למכור דירה באופן עצמאי המשכנתא, כדאי לדעת כי במקרה זה, על פי החוק של טופס חוזה צריכה להתבצע רק על ידי נוטריון.

עריכת חוזים PPF - יותר חסכוני ועלויות סביב 50-70 דולר. כאשר מסמך טופס נוטריוני הנוטריון גם לוקח אחוז נוסף של סכום המכירה. כמובן, את העלות של סוג זה של עיצוב תעלה הרבה יותר יקר, כך שאתה לא צריך צריך לבחור בלי טופס נוטריונים של חוזה ומבלה את הכסף הנוסף.

PPD-חוזה יכול ליצור משלך, או לבקש עזרה מעורך דין. בכל מקרה, אתה צריך לבחון את החוזה בקפידה של מכירת הנדל"ן ובזהירות לבדוק כל נקודה שלו:

• מי שמוכר (שם ופרטי הדרכון);
• כתובת ותאימות מלאה עם הפרמטרים הבסיסיים שנקבעו BTI פניות חוזה - מספר F 11A ו 22A מספר הפסנתר;
• תנאי מכירה, המחיר של דירות וצורת ההסכמים הדדיים;
• היא מתוארת נכונה במסמכי החוזה של כותרת;
• זמן לשחרור הדירה לחלץ ממנה את הרשומים, ככלל, הוא 14 ימים.

רישום של חוזה המכירה

הדרך הקלה והבטוחה ביותר יישוב הדדי - לכספת. רצוי לפתוח אותו בבנק בטוח, הממוקם בשטח נייטרלי. כספת תבטיח כי המוכר יקבל את הכסף מיד לאחר רישום של כל המסמכים הדרושים.

ברגע שהכסף מושם בבנק התא, אתה צריך לעבור רישום בשירות הפדרלי רישום המדינה (FSGRKK) יש חוזה המכירה של מקרקעין עם חתימות את המסמכים הבאים:

• מסמך הכותרת לדירת מכר (חוזה מכירה, תעודת הירושה, וכן כל הוכחה אחרת של זכויות הבעלים);
• דירת דרכון קדסטר שהתקבלה ממומחי BTI;
• עותק של החשבון הפיננסי (AKC), במקור או תמצית מן הבית;
• ההפניה המקורית № F 22A (אופציונלי), ו- F № 11 א (כנדרש) שהושגו BTI;
• העתקים של הדרכונים של כל הצדדים לעסקה;
• עבור הנשים הלומדות איך למכור את הדירה עצמה, כדאי לדעת כי זה לוקח הסכמת בעלה, בדירה, ועבור גברים - הסכמת אשתו;
• אם יש ילדים, ובמקרים מסוימים, צריך אישור של אפוטרופסות;
• כאשר הדירה המשותפת, השכנים צריך ויתור (אם הם הבעלים של שאר החדרים) או בעיר (אם שאר החדר אינו מופרט);
• מסמכים אחרים על פי שיקול דעתו של הקצין הממונה על רישום (לידה, מוות, וכו ').

אם רשמתי כדי לקבל את המסמך, זה אומר הכל ממולח. הקצין ייתן קבלה כדי לקבל את המסמכים ולתאם מועד כשאתה צריך להרים. ככלל, מסמכי FSGRKK רשם ממוצע של שבועות, אז הקונה והמוכר הוציא מסמך רשום של מכירה. שני הצדדים צריכים לבדוק את החוזה הסופי בזהירות שגיאות הקלדה וטעויות. אם הכל טוב, המוכר, הקונה צריך לקבל את המפתח והכספת.

למה אתה צריך את מעשה ההעברה?

השחרור של הדירה מתבצע בהתאם להסדרים שנקבעו בחוזה מכירה. פעולת העברה - זהו מסמך חשוב המשוך במהלך העסקה בכל צורה שהיא. זה מרחיב על מצב הדירה. לפעמים בחוזה המכר מחליף אותו, אבל עדיף ליצור נייר נפרד. אתה יכול, כמובן, כדי להשיג הסכמים בעל פה, אבל זה סביר כדי להגן על עצמם. הנקודה החשובה עבור מוכרים אשר לומדים איך למכור את הדירה ללא מתווך: עדיין לא חתמה על כתב העברה של מצבו הפיזי של הנכס מתאים למוכר (שיטפון, שריפה, גניבה), ומשלם את Utilities.

בחלק מהמקרים, שהמס ישולם?

כל הספקים מעוניינים השאלה האם לשלם מס על הדירה הנמכרת צורך. ישנם נושאים חשובים בחקיקה:

• אם אדם הוא ברשותו של דירה היו 3 שנים או יותר, כאשר הוא מכר את הבעלים פטורים ממיסוי לפי פסקה 17.1 סעיף 217 של קוד המס, אך עדיין נדרש להגיש null החזרי מס;
• כאשר המוכר בבעלות דיור בתוך פחות מ 3 שנים, הוא, על פי סעיף 1 של סעיף 220 של קוד המס, הוא מחויב לשלם 13% מס על סכום של חישוב תוכנית שבה הבעלים בוחר לפי שיקול דעתה.

שתי נוסחאות לחישוב המס:

• פורמולה 1: הרווח בגין מכירת הדירות לנכות את עלות רכישתה;
• פורמולה 2: על סכום המכירה של דירות כדי לקחת משם מיליון רובל.

המעורבים השאלה "איך למכור דירה בכוחות עצמם," ואינו יודע את כל הפרטים של החקיקה, קצת מידע שימושי שימושי:

1. אם הדירה נרכשה במחיר מעל המכירה הנוכחית, או עדיף להשתמש בנוסחא החישוב הראשונה, כפי סכום המס יהיה שלילי, ולכן משלם כלום. לדוגמא, הבעלים קנו לפני שנים, הדירה עבור 2 מיליון רובל., והוא נמכר כעת ב -1.8 מיליון רובל., אז ב -1.8 מיליון רובל. - 2 מיליון רובל. = -0.2 מיליון רובל. - הפסד של המס לא שולם.
2. כאשר הדירה הלכה כמעט בחופשיות (על ידי ירושה, donative), סביר לקחת נוסחא לחישוב שנייה.
3. על פי סעיף 1 של סעיף 229 של קוד המס להגיש הצהרת מס על מקום הרישום של המוכר כי יש צורך בכל מקרה עד 30 באפריל של השנה שלאחר השנה לאחר המכירה. מס מאפס המוערך יש לשלם עד 15 ביולי.

מכירת דירות על ידי שלוח

אם יש זמן רב בתהליך מספיק למכיירת דיור קרוב להכין ייפוי כוח. לדוגמא, זה יהיה פתרון סביר כאשר מספר בעלי בעל קניין אחד. דירות למכירה במקרה כזה מתבצע כדלקמן: כל בעלי להתמזמז על אדם עסוק פחות בכל הקשור לעסקה. ללא קשר לסיבות לעריכת ייפוי כוח יש נקודה חשובה מאוד: כדי למנוע את הטרחה ואת חסרת בית, יש צורך להגדיר את הסמכויות ברורות של הנאמן.

מאוד רציני ולשמור להתקרב ייפוי כוח כללי. היא מאפשרת לנאמן לבצע כל מיני עסקאות עם רכוש להיפטר ממנו על פי שיקול דעתם, למשל, למכור אותו ולקבל את עצמך כסף. ייפוי כוח כללי מונפק על ידי נוטריון רק לאחר בדיקה קפדנית של המנהלת עבור איך הוא מודע לצורך החתימה על מסמך מסוג כזה חשוב.

ישנם מקרים שבהם לקוח שרוצה להבטיח ומחייב להיכנס לחוזה כדי לאשר את המשכיר העסקה של נקודות מכירה. ואז למכור את הדירה באמצעות שליח אפשרית רק אחרי ההצהרה של המנהל, שנכתבה על ידי נוטריון, על תוקפו של עסקת המכירה.

כאשר צורך להשתמש בשירותים של נאמן הוא כבר לא נוכחי, על ייפוי הכח ניתן לבטל אפילו לפני מועד התפוגה שלה. נתונים על השלילה רשמה בבסיס המידע של לשכת נתוני נוטריונים.

שטוח למכירה בו מתגורר הילד

כמעט בכל משפחה יש ילדים. לכן, עבור הורים-מוכרי שאלה מאוד רלוונטית: "וגם במקרה הזה, ? איך למכור את הדירה" עם ילד שיש להתחשב בו, ובכל מקרה אינו פוגע באינטרסים שלו, או מכירת הנכס היא בעייתית. הם צופים אפוטרופסות. ההליך של העסקה של מכירת מתחלק לשני סוגים: הילד רשום בדירה או הבעלים של חלקה של נכסים.

בהתאם להוראות אמנות. 26, 28 של הנער האזרחי קוד וילדים קטנים בלבד בהסכמת הנציגים המשפטיים יש את ההזדמנות לעשות מגוון שצוין בקפדנות של עסקאות, לרבות אלה כשהנכס הוא מעורב. למכור בית שבו קטין הוא רשום, אך אינו בעלים, אפשר ללא האישור של גופי אפוטרופסות. היוצאים מן הכלל הם ילדים מקופחים טיפול הורי או תחת אפוטרופסות. במצב זה, היתר מיוחד נדרש משמורת שירותים. בכל מקרה, לפני מכירת דירה אתה צריך למצוא מקום חדש של מגורים עבור הילד, כי ילדים בעת השחרור באותו היישוב בבת אחת, אתה חייב לרשום על אחר. עם דיור חדש זה צריך להיות באותו או שטח גדול יותר ועם תנאי חיים דומים. אם זכויות הקטין לא הופרו כלום, אין בעיות עם מכירת הדירות לא יהיה.

אם הילד - הבעלים של הדירה, ולאחר מכן את הסכמתו המתאימה רשויות אפוטרופסות המשמורת הכרחית. זה אמור לטפל מראש, לפני מכירת הנכס. צריך ליצור קשר עם ארגוני אפוטרופסות על מקום הרישום של ילד קטין ולברר אם הוא מוכר דירה, בהתאם למאפיינים של מקרה המסוים האפשרי. אם העסקה מסופקת על ידי החוק, אז אתה צריך לברר במה מסגרת זמן יהיה מוכן על אישור השיווק, וכדי לאסוף את האישורים הדרושים. ואז, כשאתה עושה מסמך רכישה ומכירה, המוכר בלי ילד (אם תחת 14 שנים) או איתו (כשהיה מעל 14 שנים) מגיע הגופות של נאמנות ואפוטרופסות למלא ולחתום על הבקשה. המשגיחה השנייה (בן הזוג, גם אם בני הזוג גרוש) צריכה גם להיות נוכחים כדי לתת הסכמה. ואז, ביום שנקבע, אתה יכול לקבל פתרון מוכן.

מקרים יוצאי דופן:

• אם אתם מתכננים לשנות מקום המגורה בקשר עם עובר למיקום אחר, ואז העסקה אפשרית רק באישור של ארגון המשמורן, לבין הסכום שהתקבל עבור הדירה מועבר לחשבון הבנק של קטין. הורים מקבלים 3 חודשים מיום המכירה לרכישת דיור וביצוע חדשים של נתח דומה בנכס של הילד. אחרת הרשויות אפוטרופסות שומרים לעצמנו את הזכות לבטל את חוזה המכירה.
• כשאתה לעבור למגורי קבע בחו"ל חייב להגיש את הרשימה של Guardian של הארגון מסמכים מסוימים OVIR.
• אם אתה בונה בית חדש, אז כדי להשיג את הסכמת האפוטרופסות, זה צריך להיות בשלבים האחרונים של הבנייה. מינור זמני צריכים מקום לרשום (חברים, קרובי משפחה). כאשר פונה לקבלת רשות ארגוני אפוטרופסות הביא חוזה עם חברת הפיתוח, אשר משקפת את החלקה של הילד.

אפשרויות מכירה של דירות הופרטו

מכירת האופציה הקלה של דיור הופרט - למכור אותו בשלמותו לקונה אחד, ורווח מחולק לפי היחס של כל. אפשר גם כי אחד מהבעלים לפדות את כל המניות הנותרות מבעלים אחרים. זה פשוט, ואת ערכת העסקה סטנדרטית. אבל לעתים קרובות הוא כי אחד מהבעלים מסרב מהמכיירת. איך למכור דירה הופרטה במקרה הזה? הכל תלוי איך מתחלק הרכוש.

אם הדירה מחולקת לחלקים לפי המטר, תחילה עליך לכתוב הודעת נוטריונים של מכירה, המפרט את הגודל הרצוי ואת הערך של אזור המכר שלהם, ולשלוח אותו באמצעות מכתב רשום לשאר הבעלים. בהתאם לאמנות. 250 של הקודקס האזרחי יש להם יתרון על פני קונים אחרים. אם בתוך 30 ימים הבעלים האחרים לא הגיבו קבלה או דחייה של הרכישה, כי אמנות. 250 של הקודקס האזרחי, אתה יכול לנצל את זכותם למכור את אחזקותיה בדירה המשותפת לכל אדם אחר.

כאשר הדירה מחולקת באחוזים, ואז למכור אותו לאחרים בלי הרצון הוא בלתי אפשרי, אבל אתה יכול לקבל את הכסף מרצון או שלא מרצון עבור החלקה, ללכת לבית המשפט.

אם הדיור הופרט ילד קטין יש נתח, אז למכור את הדירה היא אפשרית, שיש גופי אפוטרופסות הרשות קבלו.

מכירת דירה תרם

האיש, מי שיש לו תעודה של תרומה, עשוי להשליך את הנכס על פי שיקול דעתה. אם הבעלים רוצה למכור את הדירה תרם בו הוא היה הבעלים הבלעדי, המכירה נעשית על תוכנית סטנדרטית בכלל. לאחר שקיבל את הכסף עבור הנכס, המוכר חייב לשלם את המס. כיצד כראוי ורווחי לבחור את נוסחא המס, שקלנו לעיל.

כאשר מתנה הוא קיבל את חלקו של דירות, אשר מחולק באחוז או לפי מטר, ערכת מכירה דומה כי הנדונים בסעיף "מכירה אפשרית של הדירה הופרט."

דירה למכירה המשכנתא

למרות מכשולים מסוימים שמלווים את העסקה עם נכס המשכנתא, למכור דירה האמיתית המשכנתא. כדי לבצע פעולה זו בכמה דרכים:

1. בטרם עת לסגור את ההלוואה, מחזיר אותו עם חסכונותיהם, או אם הקונה מסכים, בשל התקדמות קבל ממנו.
2. אתה יכול למכור את הדירה ללא פירעון המוקדם של חוב אשראי. כדי לעשות זאת, אתה חייב לכתוב הצהרה לבנק ולחכות לאישור. הוא רשאי לסרב אם המכירה מתרחשת במהלך תקופת ההקפאה על הסגירה מוקדם של ההלוואה. אם הבנק מסכים, אך מתעקש השתתפותה בעסקה, ואז הוא נפתח שתי קופסות בנק: הקונה הראשון הניח את סכום החזר ההלוואה, והשני - ההבדל הנותר. לאחר הסרת שעבוד הנכס שביצע את הרכישה והמכירה. במקרה זה, אפילו מכירת הדירה ללא מתווך תצטרך לשלם לבנק עמלה עבור פתיחת התאים ותמיכה.
3. אם המלווה מסכים מכירת ללא פירעון מוקדם של ההלוואה ולא מסכים לקחת חלק בעסקה, יש צורך להיכנס לתוך מסמך רכישה ומכירה ראשוני. ואז, אחרי ששילם עבור ההלוואה שקיבל את הכסף הקונה, הבעלים מקבל מסמך על הסרת האיסור והולך לבית החברות. יתר על כן, המוכר סוגר את העסקה על הנוטריון.
4. אתה יכול למכור דירה יחד עם האשראי. הקונה חייב להגיש לבנק את כל המסמכים הדרושים מאשר הפירעון שלה, והוא כבר החליט בסוגיית גרסת החלפת הלווה. אם החלטה חיובית מחדש זכויות קניין, מקרקעין והיא נמצאת המשכנתא, ואת המוכר מקבל את ההפרש בין שווי דירות שנמכרו ואת יתרת החוב ללא ההשתתפות של הנושה.

מסקנה

מתברר כי הדירות השונות: הופרטו, האחד שבעלים - ילד, משכנתא, מתנה - ניתן למכור ללא העזרה של מתווך, בידיעה כל השלבים של העסקה על ידי קביעת המחיר להשיג סכום כסף. לאחר רעיון של הסכנות ואת המורכבות של התהליך והעביר את העסקה הרבה מאמץ וזמן, אתה יכול למכור דירה משלך.